Mieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erneut den Schutz von Mietern vor überzogenen Renovierungspflichten gestärkt. Nach dem Urteil sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die den Mieter beim Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichten.

Durch eine solche Bestimmung werde der Mieter unangemessen benachteiligt, entschied das Karlsruher Gericht. Denn nach dem Wortlaut der Bestimmung müsse die Wohnung auch dann instand gesetzt werden, wenn sie eigentlich in tadellosem Zustand sei. (Az VII 316/06)

(Quelle: ARD-Text)

Ein Mieter muss ausreichend Zeit haben, um die Belege der Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Von einem entsprechenden Urteil des Amtsgerichts München berichtet die Zeitschrift "Öko-Test".

In dem verhandelten Fall durfte der Mieter die Belege gerade einmal zweieinhalb Stunden einsehen. Das reichte nach Ansicht der Richter nicht. Der Vermieter habe damit die Belegeinsicht verweigert. In der Folge kann der Mieter weiter pauschal einzelne Punkte der Abrechnung bestreiten.

(Aktenzeichen: 453 C 26483/05)

(Quelle: ARD-Text)

Wenn ein vermieter sich weigert die Nebenkostenabrechnung zu erstellen droht ihn ein Zwangsgeld oder gar Zwangshaft. Lt. Ökotestbericht (10/2006) war es bislang umstritten, ob die Abrechnung vom Vermieter oder auch von einem Gutachter gemacht werden kann. Der BGH beendete nun diese leidige Diskussion und stellte klar, dass der Vermieter seiner gesetzlichen Verpflichtung nachkommen muss. Ggf. drohen Zwangsmaßnahmen. "Der BGH argumentierte, weger seiner besonderen Kenntnisse könne eben nur der Vermieter verbindlich erklären, welche Kosten im Einzelnen angefallen sind."

(Quelle: Ökotest 10/2006)

Lt. einem Bericht in der Ökotest (10/2006) muss nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin (AZ. 12 U 216/04) der Vermieter nachweisen, dass er sich um günstige Kosten bemüht hat. So können sich Mieter gegen die drastische Erhöhung der Heizkosten wehren. "Der Vermieter ist verpflichtet, bei Kostensteigerungen von über 10 Prozent nachvollziehbare Gründe anzugeben und ihre Unvermeidbarkeit im Einzelnen darzulegen." Bei Preiserhöhungen von über 50 Prozent ist sogar ein regelmäßiger Nachweis notwändig, um darzulegen, dass sich der Vermieter, um eine günstige Gestaltung der Kosten bemüht hat. Lt. Kammergericht verstößt der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit, wenn er diesen Pflichten nicht nachkommt und darf die Nabenkosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beiträge auf die Mieter umlegen.

(Quelle: Ökotest 10/2006)

Vermieter dürfen es bei der Absicherung mit Kautionen nicht übertreiben. Das Oberlandesgericht Bamberg wies einen Vermieter in die Schranken, der drei Monatskaltmieten als Kaution und zusätzlich einen Bürgen verlangt hatte.

Als der Mieter nicht zahlte und der Schaden die Kaution überstieg, wollte der Vermieter den Bürgen zur Kasse bitten. Dieser muss nach dem Urteil der Richter nicht zahlen,da bei den Sicherheiten im Mietvertrag eindeutig übertrieben worden war. Auch unterschiedliche Absicherungen dürften 3 Kaltmieten nicht überschreiten. Az. 6 U 75/05

(Quelle: ARD-Text)

Mieter können nicht gezwungen werden, die Nebenkosten für eine zeitweise leer stehende Nachbarwohnung zu übernehmen.
Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Betriebskosten etwa für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl muss der Vermieter demnach selbst tragen, wenn als Umlageschlüssel der Flächenanteil der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche gilt.

Den Verteilerschlüssel für die genannten Nebenkosten darf der Vermieter nur im Einverständnis mit den Mietern ändern. AZ: VIII ZR 159/05

(Quelle: ARD-Text)

Eine nur zugezogene und nicht abgeschlossene Haustür kann nach einem Wohnungseinbruch den Versicherungsschutz kosten. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Koblenz hervor. Der Hauseigentümer handelt nach dem Richterspruch jedenfalls dann grob fahrlässig, wenn er das Haus "über Nacht" verlässt und nicht abschließt (Az.: 16 O 150/04)

Das Gericht wies mit seinem Urteil die Zahlungsklage einer Hauseigentümerin gegen ihre Einbruchversicherung ab. Die Klägerin hatte ihr Haus für eineinhalb Tage verlassen und dabei die Haustürnur zugezogen, aber nicht abgeschlossen

(Quelle: ARD-Text)

Auch wenn die Wohnungswände von Schimmel befallen sind, kann der Mieter nicht gezwungen werden, strenge Lüftungspläne einzuhalten. Das sei mit dem normalen Alltag nur schwer zu vereinbaren, urteilten die Richter des Landgerichts Aurich, wie dder Infodienst der Landesbausparkassen berichtet.

Im konkreten Fall hatten Mieter und Eigentümer einen Spezialisten befragt, wie der Schimmel in der Wohnung am besten bekämpft werden könne. Der Fachmann empfahl, vier Mal täglich jeweils 15 Minuten zu lüften. Den Bewohnern schien das unzumutbar. (AZ: 2 T 51/05)

(Quelle: ARD-Text)

Rauchende Mieter müssen beim Auszug nicht die Renovierungskosten für die Beseitigung von Nikotinbelägen in der Wohnung übernehmen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Das Rauchen in der Mietwohnung gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch, befand das Karlsruher Gericht. Der rauchende Mieter habe trotz Ablagerungen durch den Zigarettenqualm keine "vertragliche Pflicht" verletzt. (Az.:VIII ZR 124/05)

Der BGH wies damit die Klage des Vermieters einer Wohnung im baden-württembergischen Hockenheim auf gut 8000 Euro Schadensersatz ab.

(Quelle: ARD-Text)

Der Vermieter muss die Anlage zur Versorgung mit Warmwasser rund um die Uhr, also auch nachts, in Betrieb halten (AG München, WM 87, 382). Die Temperatur muss mindestens 40 bis 50 Grad betragen (LG Berlin, NZM 99, 1040; LG Hamburg, WM 78, 242). Wird die Temperatur von 40 Grad nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor. Nach Auffassung des Amtsgerichts Köln (WM 96, 701) ist dann eine Mietminderung von 7,5 Prozent gerechtfertigt.

Ein Mangel ist außerdem, wenn der Mieter das Wasser erst längere Zeit ablaufen lassen muss, bis warmes Wasser aus der Leitung kommt. Zumutbar sind dabei nach Auffassung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (MM 96, 401) höchstens fünf Liter Wasserverbrauch und zehn Sekunden Wartezeit. Die zur Verfügung stehende Menge an Warmwasser darf an der Küchenarmatur 0,1 Liter und an der Badewannenarmatur 0,15 Liter pro Sekunde nicht unterschreiten (LG Berlin, MM 92, 137).

Steht in den Mülltonnen und Containern erheblich mehr Platz zur Verfügung als benötigt wird, müssen die Mieter die Mehrkosten in der Regel über die Betriebskostenumlage tragen. Der Vermieter ist verpflichtet, Größe und Anzahl der Müllbehälter am Bedarf auszurichten. Überzählige Tonnen muss er abbestellen.

Hat der Mieter vergeblich auf die zu großen oder überflüssigen Müllgefäße hingewiesen, kann der Vermieter die zusätzlich anfallenden Gebühren nicht über die Betriebskostenabrechnung umlegen. (AG Danneberg, WM 2000, 379). Es ist jedoch zu beachten, dass viele Gemeinden eine festgelegte Mindestmenge an Müll pro Person ansetzen. Deshalb wird oft ein bestimmtes Fassungsvermögen vorgeschrieben, das sich nach der Zahl der Haushalte oder der im Haus lebenden Personen richtet.

In einigen Städten und Gemeinden sieht die Müllsatzung vor, dass die Hauseigentümer ihre Mülltonnen am Abholtag selbst an den Straßenrand stellen müssen. Dies ist Aufgabe des Vermieters bzw. seines Hausmeisters. Der Mieter muss diese Aufgabe nur übernehmen, wenn hierüber eine ausdrückliche Vereinbarung mit dem Vermieter besteht.

Lärmbelästigungen, die durch den Transport zum Straßenrand entstehen, sind hinzunehmen (AG Köln, WM 91, 343). Der Vermieter kann die Müllcontainer bereits am Vortag der Abholung an den Straßenrand stellen lassen.

Es gibt keine gesetzlichen Regelungen darüber, in welchen Monaten der Vermieter heizen muss. Als Heizperiode wird üblicherweise die Zeit zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April angesehen (LG Berlin, GE 98, 905). In einigen Formularmietverträgen findet sich abweichend die Zeit zwischen dem 15. September und dem 15. Mai. Da es unwirtschaftlich ist, die Heizungsanlage während des gesamten Jahres in Betrieb zu halten, wird sie in der wärmeren Jahreszeit im Allgemeinen abgeschaltet.

Es ist dem Mieter nicht zuzumuten, an kalten Tagen außerhalb der Heizperiode zu frieren (LG Göttingen, WM 89, 366; LG Kaiserslautern, WM 81, U 13). Der Vermieter muss deshalb die Heizung in Betrieb nehmen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unterhalb 18 Grad liegt und zu erwarten ist, dass die Kälteperiode länger als ein, zwei Tage andauern wird. Sinkt die Innentemperatur auf 16 Grad, muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden, da sonst die Gesundheit des Mieters gefährdet ist (LG Kassel, WM 64, 71).

Eine Klausel im Formularvertrag, die eine Beheizung während der Sommerzeit ausschließt, ist unwirksam (LG Hamburg, WM 88, 151).

Der Mieter kann verlangen, dass in der Wohnung bestimmte Temperaturen eingehalten werden. Was als Mindesttemperatur anzusehen ist, darüber gibt in erster Linie der Mietvertrag Auskunft. Als unterste Grenze gelten 20 Grad (LG Landshut, WM 89, 175; LG Köln, WM 80, 17; LG Hamburg, WM 80, 126). Die andauernde Unterschreitung dieser Temperatur während der Heizperiode ist als eine erhebliche Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Wohnung anzusehen (OVG Berlin, WM 81, 68). Legt der Formularmietvertrag eine niedrigere Mindesttemperatur fest, etwa 18 Grad, ist die Regelung unwirksam (LG Berlin, GE 91, 573; LG Heidelberg, WM 82, 2).

Grundsätzlich sind 20 Grad als Mindesttemperatur jedoch zu knapp bemessen. Es wird nicht berücksichtigt, dass viele Mieter einen höheren Wärmebedarf haben und im Badezimmer eine Temperatur von 22 Grad als angemessen anzusehen ist (OLG Frankfurt/M., WM 92, 56). Richtig erscheint es deshalb, dass diese Temperatur tagsüber erreicht werden muss. Der Mieter kann dann auch in den übrigen Räumen eine Temperatur bis 22 Grad wählen.

Diese Temperaturen muss der Vermieter in der Zeit zwischen 6 und 24 Uhr aufrechterhalten (AG Hamburg, WM 96, 469). Während der übrigen Zeit, also zwischen 24 und 6 Uhr, darf der Vermieter die Heizung zur Energieeinsparung herunterschalten. Auch nachts ist eine Temperatur von mindestens 17 bis 18 Grad einzuhalten (LG Berlin, GE 98, 905; AG Springe, WM 80, 40; AG Köln, WM 80, 278).

Für einen mitvermieteten Teppichboden gelten die gleichen Grundsätze wie für Einrichtungsgegenstände. Im Lauf der Mietzeit nutzt sich ein Teppichboden ab. Die notwendige Erneuerung muss der Vermieter auf eigene Kosten vornehmen (OLG Hamm, RE WM 91, 248).

Ein Teppichboden ist durchschnittlich nach einer Nutzungsdauer von zehn bis 15 Jahren als verschlissen anzusehen (LG Duisburg, WM 89, 10; AG Wennigsen, WM 87, 258), nach anderer Ansicht nach fünf bis zehn Jahren (LG Kiel, WM 98, 215). Für die Frage, ob ein Teppichboden abgenutzt ist, kommt es jedoch nicht allein auf das Alter und die übliche Lebensdauer an. Daneben sind die Qualität des Teppichs, der konkrete Erhaltungszustand und der Abnutzungsgrad von Bedeutung (LG Hamburg, WM 88, 107). In Einzelfällen kann also eine Erneuerung früher erforderlich oder auch erst später notwendig sein als zu den genannten Zeiträumen.

Für einen stark abgenutzten Teppichboden ist eine Mietminderung gerechtfertigt (OLG Celle, WM 95, 584).

Sind nach dem Auszug Abdrücke von Möbeln und einige Flecken zu sehen, liegt das im Rahmen der üblichen Abnutzung. Schadensersatz kann der Vermieter nur verlangen, wenn der Mieter den Teppich übermäßig stark strapaziert oder aus Unachtsamkeit Schäden verursacht hat. Dazu gehören Brandflecken durch Zigaretten, aber auch größere, nicht zu beseitigende Flecken wie etwa von einem verschütteten Glas Rotwein. Der Vermieter kann aber nicht verlangen, dass der Mieter vollen Kostenersatz leistet. Er muss bei der Berechnung des Schadens einen Abzug „neu für alt“ vornehmen (LG Münster, WM 89, 508).

Der Mieter hat für seine gemietete Wohnung das Hausrecht. Er kann jedermann das Betreten der Wohnung verbieten und darf zum Beispiel einen Nachbarn oder eine andere Person notfalls mit Gewalt daran hindern, in die Wohnung zu gelangen (OLG Düsseldorf, NJW 907, 3383). Wer unbefugt in die Wohnung eindringt oder dort verweilt, begeht Hausfriedensbruch und kann nach einem Strafantrag des Mieters bestraft werden.

Das Hausrecht steht dem Mieter auch gegenüber dem Vermieter zu, er kann ihm das Betreten der Wohnung grundsätzlich untersagen (LG Kassel, WM 56, 36). Der Vermieter darf den Mieter nicht mehr als notwendig belästigen, daher sind ständige Kontrollbesuche ohne konkreten Anlass missbräuchlich. Der Mieter muss aber in einem gewissen Maß Besichtigungen zulassen sowie Instandsetzungen und Modernisierungsarbeiten ermöglichen. Betritt der Vermieter die Wohnung in Abwesenheit des Mieters gegen dessen Willen, ist das Hausfriedensbruch (OLG Köln, WM 77, 173).

Der Mieter darf in den Wänden der Wohnräume Bohrlöcher anbringen, soweit sich ihre Anzahl im üblichen Rahmen hält (BGH, WM 93, 109). Nach diesen Maßstäben ist auch das Anbohren von Kacheln und Fliesen im Badezimmer oder in der Küche zulässig (LG Münster, WM 99, 720). Der Mieter darf dort übliche Gegenstände wie Spiegel, Hängeschränke, Toilettenpapier- und Handtuchhalter befestigen.

Im üblichen Umfang gesetzte Bohrlöcher braucht der Mieter beim Auszug nicht zu beseitigen (OLG Frankfurt/Main, WM 92, 56). Eine Klausel in Formularverträgen, die den Mieter verpflichtet, Dübellöcher ordnungsgemäß zu verschließen und angebohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen, ist unwirksam (BGH, WM 93, 109). Muss der Mieter beim Auszug jedoch die Schönheitsreparaturen durchführen, gehört dazu auch die Beseitigung der Dübellöcher.

Davon abgesehen kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn die Anzahl der Dübellöcher über das Maß des Üblichen hinausgeht. Zur Verringerung des Schadens ist es dem Vermieter zuzumuten, einige Fliesen als Ersatz vorrätig zu halten. Ist eine große Zahl von Fliesen zu ersetzen, die im Handel nicht mehr erhältlich sind, muss der Mieter unter Umständen für eine komplett neue Verfliesung aufkommen (LG Göttingen, WM 90, 199).

Das Aufstellen von Stühlen, Bänken, Tisch und Sonnenschirm zählt zu den selbstverständlichen Rechten des Mieters. Zur vertragsgemäßen Nutzung gehört auch, dass der Mieter auf dem Balkon ein Rankengitter anbringt (AG Berlin-Schöneberg, MM 85, 277). Er muss aber darauf achten, dass Kletterpflanzen nicht das Mauerwerk beschädigen.

Sind durch das langjährige Aufstellen von Blumenkübeln auf der Terrasse Flecken entstanden, muss der Mieter dafür nicht einstehen (AG Langen, WM 91, 31).

Will der Mieter eine Markise anbringen, benötigt er die Zustimmung des Vermieters.

Der Mieter darf Blumenkästen oder -töpfe außen auf das Fensterbrett stellen oder an der Balkonbrüstung anbringen (AG Berlin-Schöneberg, MM 90, 192).

Die Kästen müssen ordentlich befestigt sein, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Fußgänger gefährden können. Waren am Balkon Halterungen für Blumenkästen angebracht, kann der Mieter verlangen, dass diese nach Abschluss von Fassadenarbeiten wieder angebracht werden (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, MM 1990, 353). Es ist darauf zu achten, dass auslaufendes Wasser nicht die Fassade, andere Gebäudeteile oder die darunter lebenden Bewohner beeinträchtigt.

Kann der Balkon oder die Terrasse, etwa wegen Bauarbeiten, nicht genutzt werden, ist grundsätzlich eine Mietminderung möglich (AG Eschweiler, WM 94, 427).

Eine Minderung während der kalten Jahreszeit, in der der Balkon ohnehin nicht genutzt wird, gilt jedoch als problematisch.

Musste der Balkon wegen Baufälligkeit abgerissen werden, kann der Mieter grundsätzlich verlangen, dass der Mieter einen neuen errichtet, auch wenn das mit hohen Kosten verbunden ist (LG Hamburg, WM 97, 432).

Mieter, die in den nächsten Wochen in den Urlaub fahren, sind verpflichtet, für die Zeit ihrer Abwesenheit vorzusorgen. Dazu gehört, Ersatz für eine laut Mietvertrag anstehende Treppenhausreinigung, für Gartenarbeiten oder Hausmeisterdienste zu organisieren. Darauf macht der Deutsche Mieterbund in seiner "Mieter-Zeitung" aufmerksam.

Zudem muss man den Vermieter oder Hausverwalter informieren, wer für Notfälle einen Schlüssel zur Wohnung hat. Vor Reiseantritt sollten die Wasseranschlüsse abgedreht, Stecker vom TV und anderen Elektrogeräten gezogen werden.

(Quelle: ARD-Text)

Auch bei einer verspäteten Abrechnung der Betriebskosten können Mieter ihre geleisteten Vorauszahlungen nicht zurückverlangen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs dürfen sie jedoch weitere Abschlagszahlungen so lange zurückhalten, bis der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Nebenkosten erstellt hat.

Damit könne sich der Mieter hinreichend absichern oder Druck auf den Vermieter ausüben, die Abrechnung vorzulegen, heißt es in einem jetzt veröffentlichten Urteil. (Az: VIII ZR 191/05)

(Quelle: ARD-Text)

Mieter dürfen ihre Wohnung untervermieten, um sich finanziell zu entlasten. Das gilt auch dann, wenn sie aus beruflichen Gründen an einem anderen Ort eine zweite Wohnung halten und dort einen großen Teil ihrer Zeit verbringen müssen, wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS mit Blick auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs erklärt.

Die Karlsruher Richter hoben damit ein Urteil des Landgerichts Berlin auf, das der Klage eines Vermieters stattgegeben hatte. Der Wunsch, eine Wohnung zu halten und sich durch Untervermietung zu entlasten, sei berechtigt. VIII ZR 4/05

(Quelle: ARD-Text)

Auch an den für die Jahreszeit ungewöhnlich kalten Tagen im Moment muss niemand in seinen vier Wänden frieren:

Vermieter müssen bei einem Kälteeinbruch im Frühjahr oder Sommer die Heizung einschalten, wie der Deutschen
Mieterbund in Berlin erklärte. Mieter hätten Anspruch auf eine mindestens 20 bis 22°C warme Wohnung.

Stehe im Mietvertrag, dass die Heizung außerhalb der Heizperiode nicht betrieben werden muss, sei die Vertragsklausel unwirksam. Die Heizperiode reichtlaut Mieterbund maximal bis Ende April.

(Quelle: ARD-Text)

Nachmieter dürfen nicht deshalb abgewiesen werden, weil sie lärmende Kinder haben. Der Nachwuchs darf sich durchaus mit Lachen, Weinen oder Schreien bemerkbar machen, so der LBS-Infodienst mit Blick auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. (AZ:VIII ZR 244/92

Wenn allerdings die Eltern ihre Kinder überhaupt nicht in den Griff bekommen und regelmäßig vom frühen Morgen bis in die Nacht hinein die Wände wackeln, dann kann der Eigentümer der Familie nach einem Urteil des Landgerichts Berlin mit Rücksicht auf die anderen Mieter kündigen. (AZ:62 S 290/98)

(Quelle: ARD-Text)